Contrato de arras: qué es, tipos, cláusulas y cómo firmarlo sin riesgo

• Las arras habituales son del 5–10 % del precio y se descuentan del precio final. No son un pago extra.
• Firma siempre arras penitenciales citando el artículo 1454 del Código Civil: si te echas atrás pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. Y nadie puede obligar a la otra parte a comprar o vender.
• Pide un plazo de 60–90 días para escriturar. La hipoteca (tasación, aprobación, FEIN y sus 10 días) rara vez se cierra en menos de 45.
• Incluye la cláusula de devolución de las arras si el banco te deniega la hipoteca. Sin ella, una denegación te cuesta la señal.

Qué es el contrato de arras

Es un contrato privado entre comprador y vendedor que fija el compromiso de compraventa: el precio, la vivienda, el plazo para firmar la escritura y una cantidad que el comprador entrega como señal. Durante ese plazo el vendedor retira la vivienda del mercado y el comprador se dedica a conseguir la financiación. No es obligatorio por ley, pero en la práctica casi ninguna compraventa con hipoteca se hace sin él, porque es lo que da tiempo a cerrar el préstamo con la casa asegurada.

No confundas las arras con la reserva que piden las agencias (normalmente 1.000–3.000 €) para «parar» la vivienda unos días mientras se redactan las arras. La reserva es un paso previo, casi siempre a favor de la agencia; léela bien, porque algunas no se devuelven si no sigues adelante.

Los tres tipos de arras

Cuánto se entrega y a quién

• Importe. Lo habitual es entre el 5 % y el 10 % del precio. Es negociable: con una señal del 5 % arriesgas la mitad si algo sale mal, y al vendedor serio le basta. Nunca aceptes más del 10 %.
• A quién. Al vendedor (todos los propietarios), por transferencia, con el concepto «arras penitenciales vivienda [dirección]». Evita entregarlas a la agencia salvo que el contrato diga expresamente que las custodia por cuenta del vendedor y las entregará en la firma.
• Comprador y vendedor firman todos los titulares registrales de la vivienda y todos los compradores. Si vende una sola persona casada en gananciales, debe firmar también el cónyuge. Pide el DNI y la nota simple actualizada antes de firmar (lección 6).

Las cláusulas que no pueden faltar

1. Identificación completa de las partes y de la vivienda (dirección, finca registral, referencia catastral, anejos incluidos: garaje, trastero, muebles si se pactan).
2. Precio total y forma de pago: señal entregada, resto en la escritura, si hay subrogación de la hipoteca del vendedor, etc.
3. Naturaleza de las arras: penitenciales, artículo 1454 del Código Civil, y que se descuentan del precio.
4. Plazo máximo para escriturar, con fecha concreta, y quién elige notario (por ley, el comprador, que es quien paga la escritura de compraventa).
5. Cláusula de financiación: «si el comprador no obtuviera la financiación hipotecaria necesaria en el plazo previsto, podrá resolver el contrato con devolución íntegra de las arras». Lo normal es que el vendedor pida acreditar la denegación con un documento del banco; es razonable.
6. Estado de cargas: la vivienda se entrega libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, al corriente de IBI y comunidad, y la hipoteca del vendedor se cancela en la firma con cargo al precio.
7. Reparto de gastos: cada parte paga lo que marca la ley (comprador: escritura, registro, ITP o IVA; vendedor: plusvalía municipal y cancelación de su hipoteca), salvo pacto distinto.
8. Posibilidad de prórroga por causa justificada (retraso del banco, del Registro, de una herencia) y cómo se comunica.
9. Cláusula de tasación (opcional pero útil): si la tasación resulta inferior al precio en más de un X %, las partes renegociarán o el comprador podrá resolver con devolución de las arras.

El plazo: el error que más señales cuesta

Un plazo corto es la forma más habitual de perder las arras. Cuenta hacia atrás desde la firma lo que necesita el banco:

Por eso pedimos siempre 60 días como mínimo y 90 si es posible. Si el vendedor tiene prisa, mejor acortar a cambio de llevar la hipoteca ya preaprobada que firmar 30 días y rezar. Y si llegas al límite, pide la prórroga por escrito antes de que venza: una prórroga verbal no existe.

Qué pasa si alguien incumple

• Te echas atrás tú (cambio de opinión, otra casa): pierdes la señal. Punto. Por eso no debería superar el 10 %.
• Te deniegan la hipoteca: si incluiste la cláusula de financiación, recuperas las arras. Si no, dependes de la buena voluntad del vendedor.
• Se echa atrás el vendedor (ha encontrado quien paga más): te devuelve el doble de lo entregado. Si no lo hace voluntariamente, hay que reclamar judicialmente, y un contrato bien redactado lo hace sencillo.
• Vence el plazo sin firmar por causa del vendedor (documentación, herencia sin inscribir, inquilino que no se va): exige la prórroga por escrito o la devolución; no dejes pasar el plazo en silencio.
• Aparecen cargas o vicios ocultos no declarados: puedes resolver y reclamar. Por eso se revisa la nota simple antes y no después.

Arras en obra nueva

Al comprar al promotor se firma un contrato de reserva y luego un contrato privado de compraventa con pagos aplazados hasta la entrega. Comprueba que las cantidades a cuenta están garantizadas por aval o seguro (es obligatorio por ley) y en qué cuenta especial se ingresan, que el contrato fija fecha de entrega y penalización por retraso, y que incluye las calidades y planos. La hipoteca se firma al final, con la vivienda terminada, así que el riesgo de tipos y de cambio en tu situación es mayor: lo vemos en la lección 5.

Antes de firmar: la lista de los cinco minutos

Nota simple actualizada en la mano. Todos los titulares firman. «Arras penitenciales, artículo 1454». Plazo de 60–90 días. Cláusula de financiación. Señal del 5–10 % por transferencia al vendedor. Si falla cualquiera de estas seis cosas, no firmes ese día: una tarde de retraso es mucho más barata que una señal perdida.

Preguntas frecuentes