Curso de hipotecas · Bloque 2 · Encontrar casa y reservarla
Lección 5 de 21
Dos compras distintas con la misma palabra: casa
Comprar sobre plano a un promotor y comprar un piso de 1985 a un particular tienen poco que ver: cambian los impuestos, el momento en que firmas la hipoteca, los riesgos, las garantías y hasta el tipo de negociación. Esta lección pone las dos opciones frente a frente para que elijas con los ojos abiertos y sepas qué comprobar en cada caso.
- Las diferencias de impuestos y gastos entre obra nueva y segunda mano
- Cómo cambia la hipoteca: cuándo se firma, subrogarse al promotor, riesgo de tipos
- Los pagos a cuenta en obra nueva y las garantías que la ley te da
- Qué comprobar en cada caso y qué perfil encaja con cada opción
- Impuestos: la obra nueva paga IVA del 10 % más AJD (0,5–1,5 %); la segunda mano paga ITP (4–13 % según comunidad, con tipos reducidos para jóvenes). En la mayoría de comunidades la nueva paga más impuestos.
- Hipoteca: en segunda mano la firmas en 1–2 meses; en obra nueva, al entregar la vivienda, que puede ser dentro de 2 años. Hasta entonces, pagas entregas a cuenta y asumes el riesgo de que cambien los tipos o tu situación.
- Los pagos a cuenta al promotor tienen que estar garantizados por aval o seguro y depositarse en una cuenta especial. Exige el certificado.
- La obra nueva cuesta normalmente más por metro cuadrado, pero trae garantías (1, 3 y 10 años), eficiencia energética y cero reformas; la segunda mano se negocia más y se entra antes.
Las diferencias en una tabla
| Obra nueva (compra al promotor) | Segunda mano (compra a un particular) | |
|---|---|---|
| Impuestos | IVA 10 % (4 % en VPO; IGIC 7 % en Canarias) + AJD autonómico (0,5–1,5 %). | ITP autonómico: del 4 % al 13 %, con reducciones para jóvenes, familias numerosas o discapacidad. |
| Precio | Cerrado, poco negociable salvo al final de la promoción; suele ser más alto por m². | Negociable; depende del estado y de la prisa del vendedor. |
| Cuándo se firma la hipoteca | Al terminar la obra y obtener la licencia de primera ocupación: 12–30 meses después de reservar. | En 30–60 días desde las arras. |
| Pagos previos | Reserva (3.000–10.000 €) + entregas a cuenta durante la obra (normalmente el 10–20 % del precio) + IVA de cada pago. | Arras del 5–10 %. |
| Garantías | Por ley (LOE): 1 año acabados, 3 años habitabilidad e instalaciones, 10 años estructura. Seguro decenal obligatorio. | Ninguna legal específica; vicios ocultos reclamables 6 meses (Código Civil). Lo que ves es lo que hay. |
| Estado y eficiencia | A estrenar, etiqueta energética A o B, sin reformas. Comunidad nueva sin derramas a corto plazo. | Según antigüedad: reformas, instalaciones, ascensor, ITE, derramas pendientes. |
| Entrada a vivir | Cuando se entregue. Mientras, alquiler o casa de los padres. | El día de la firma. |
| Riesgos | Retrasos, cambios en el proyecto, quiebra del promotor, subida de tipos o cambio de tu situación antes de la hipoteca. | Vicios ocultos, cargas, comunidad problemática, reformas más caras de lo previsto. |
Impuestos: la cuenta en un ejemplo
Obra nueva: 25.000 € de IVA en todas, más AJD: 1.875 € en Madrid, 3.000 € en Andalucía, 3.750 € en Cataluña. Total: 26.900–28.750 €.
Segunda mano: ITP de 15.000 € en Madrid (13.500 € con la bonificación de vivienda habitual), 17.500 € en Andalucía y 25.000 € en Cataluña. Un joven de menos de 35 años en Cataluña pagaría 12.500 €.
La segunda mano gana en impuestos en Madrid y Andalucía por 10.000–13.000 €; en Cataluña empatan salvo para jóvenes. La tabla completa por comunidad está en la lección 8.
La hipoteca en obra nueva: lo que cambia
- Se firma al final. Durante la construcción no hay hipoteca: pagas las entregas a cuenta con tu ahorro. La hipoteca se firma cuando la vivienda está terminada, con licencia de primera ocupación y escritura de obra nueva y división horizontal inscritas.
- Riesgo de tipos. Las condiciones que te ofrezcan hoy no valen para dentro de dos años. Si los tipos suben, la cuota será mayor; si tu situación cambia (paro, divorcio, hijo), la aprobación puede complicarse. Deja margen en el presupuesto.
- Subrogarte a la hipoteca del promotor. El promotor suele tener un préstamo hipotecario sobre toda la promoción, dividido por viviendas. Puedes «subrogarte» (asumir tu parte) sin gastos de notaría ni AJD de constitución, y a veces con buenas condiciones. Pero no estás obligado: compara con las ofertas de otros bancos (lección 14) y elige; el promotor no puede imponerte su banco.
- Tasación «con edificio terminado». Se tasa al final; si el mercado ha bajado, la tasación puede quedar por debajo del precio y tendrás que aportar más (lección 10).
- Aval ICO y obra nueva. La línea de avales excluye las compras sobre plano, pero sí admite obra nueva terminada; y la cobertura sube al 25 % si la etiqueta energética es D o mejor, lo que la obra nueva cumple siempre (lección sobre aval ICO).
Pide una preaprobación hoy y otra seis meses antes de la entrega. La primera te dice si la compra es viable con tus números; la segunda te permite comparar bancos con tiempo y no depender del que proponga el promotor en la última semana.
Los pagos a cuenta: tus garantías
Entregar dinero por una casa que no existe es el mayor riesgo de la obra nueva, y la ley lo regula (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, reformada en 2015):
- El promotor debe garantizar todas las cantidades que entregas (más los intereses legales) mediante un aval bancario o un seguro de caución, desde el momento en que obtiene la licencia de obras.
- El dinero debe ingresarse en una cuenta especial, separada de otros fondos del promotor, solo para la construcción.
- Tienes derecho a un certificado individual de la garantía con cada pago. Pídelo; si no te lo dan, no pagues.
- Si la obra no empieza o no se entrega en el plazo pactado, puedes resolver el contrato y recuperar el dinero con intereses, ejecutando el aval o el seguro.
Antes de reservar comprueba en el Registro que el solar es del promotor y qué cargas tiene, que existe licencia de obras (sin ella, las cantidades no están garantizadas), quién es el promotor (CIF, experiencia, otras promociones) y que el contrato fija fecha de entrega, penalización por retraso, memoria de calidades, planos acotados y precio con IVA desglosado.
La segunda mano: lo que hay que mirar
- Nota simple y cargas (lección 6), certificado de la comunidad, IBI, ITE del edificio y actas de las últimas juntas (derramas).
- Estado real: instalaciones eléctricas y de agua, ventanas, humedades, calefacción. Una visita con un técnico cuesta 150–300 € y puede ahorrar miles.
- Presupuesto de reforma antes de ofertar, no después. Los bancos no financian la reforma dentro de la hipoteca salvo que esté tasada y justificada; si la necesitas, pregunta por hipotecas «compra más reforma» o por un préstamo aparte.
- Negociación: el precio, los muebles, la fecha de entrega y hasta quién paga qué son negociables. En obra nueva casi nada lo es.
- Tipos reducidos de ITP si eres joven, familia numerosa o compras en un municipio pequeño: pueden inclinar la balanza hacia la segunda mano.
Otras formas de comprar obra nueva
- Cooperativa de viviendas. Eres socio y promotor a la vez: más barato (sin margen del promotor), pero asumes los riesgos de la promoción, los pagos son mayores durante la obra y los plazos suelen alargarse. Exige gestora con experiencia y garantías de las aportaciones.
- Autopromoción. Compras el suelo y construyes. La hipoteca de autopromotor se entrega por fases según avanza la obra y suele financiar el 80 % del coste de ejecución, no del valor final. Exige proyecto visado, licencia y un colchón amplio.
- Vivienda de banco o de fondo. Obra nueva terminada que vende una entidad: a veces con financiación superior al 80 % (lección sobre hipoteca al 100 %).
¿Cuál encaja contigo?
| Obra nueva si… | Segunda mano si… |
|---|---|
| Puedes esperar 1–2 años y pagar entregas a cuenta mientras vives en otro sitio | Necesitas entrar a vivir en pocos meses |
| Valoras no hacer reformas, la eficiencia energética y las garantías | Quieres negociar precio y no te importa reformar |
| Tu situación laboral es estable y puedes asumir que los tipos cambien hasta la entrega | Prefieres cerrar la hipoteca con las condiciones de hoy |
| Vives en una comunidad con ITP alto (Cataluña, Cantabria, Castilla-La Mancha) donde la diferencia fiscal es pequeña | Tienes derecho a ITP reducido (jóvenes, familia numerosa) o vives en una comunidad con ITP bajo |
Lista de comprobación
- He comparado los impuestos de las dos opciones en mi comunidad con mi edad y situación
- Si es obra nueva: he comprobado la licencia de obras, el promotor y el solar en el Registro
- Si es obra nueva: tengo el certificado de aval o seguro de cada pago a cuenta y la cuenta especial
- Si es obra nueva: he dejado margen en el presupuesto por si suben los tipos hasta la entrega
- Si es segunda mano: tengo nota simple, certificado de comunidad, IBI, ITE y presupuesto de reforma
- Sé que puedo elegir banco y no tengo que subrogarme a la hipoteca del promotor
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva?
IVA del 10 % sobre el precio (4 % en VPO de régimen especial; en Canarias IGIC del 7 %) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la comunidad autónoma, entre el 0,5 % y el 1,5 %. En segunda mano se paga en su lugar el ITP, del 4 % al 13 % según comunidad.
¿Cuándo se firma la hipoteca en una compra de obra nueva?
Al final, cuando la vivienda está terminada y tiene licencia de primera ocupación, normalmente entre 12 y 30 meses después de la reserva. Durante la construcción se pagan entregas a cuenta con ahorro propio.
¿Estoy obligado a subrogarme a la hipoteca del promotor?
No. Puedes asumir tu parte del préstamo del promotor (ahorra algunos gastos) o firmar una hipoteca nueva con cualquier banco. Conviene comparar: las condiciones de la hipoteca del promotor no siempre son las mejores.
¿Qué pasa con el dinero entregado a cuenta si el promotor no termina la obra?
La ley obliga al promotor a garantizar esas cantidades con un aval bancario o un seguro de caución y a ingresarlas en una cuenta especial. Si no se entrega la vivienda en plazo, puedes resolver el contrato y recuperar el dinero con intereses. Exige siempre el certificado de garantía de cada pago.
¿Qué garantías tiene una vivienda de obra nueva?
Por la Ley de Ordenación de la Edificación: 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos de habitabilidad e instalaciones y 10 años para daños estructurales, cubiertos por el seguro decenal obligatorio.
¿Es más caro comprar obra nueva o segunda mano?
La obra nueva suele costar más por metro cuadrado y paga más impuestos en la mayoría de comunidades, pero no necesita reforma y tiene mejor eficiencia energética. La segunda mano es más barata de entrada y negociable, pero puede exigir obras. La comparación real se hace sumando precio, impuestos y reforma.
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