Curso de hipotecas · Bloque 3 · Conseguir la hipoteca
Lección 12 de 21
La letra pequeña que decide si tu hipoteca es barata
Muchas hipotecas «al 2,50 %» son en realidad hipotecas al 3,50 % con 1.000 € al año de seguros y productos. Las vinculaciones son la forma en que el banco recupera lo que te rebaja en el tipo, y la ley te da más derechos de los que la sucursal cuenta. En esta lección vemos qué es obligatorio, qué es negociable, cuánto cuesta cada cosa y cómo decidir con números.
- Qué puede exigir el banco por ley y qué no (Ley 5/2019)
- Los seguros de hogar y vida: coberturas, precios y cómo contratarlos fuera
- Las otras vinculaciones (nómina, tarjetas, planes, alarmas) y cuáles compensan
- Cómo calcular en dos minutos si una bonificación merece la pena
- El banco puede exigir un seguro de daños (hogar) sobre la vivienda y, si lo justifica, un seguro de vida; pero está obligado a aceptar que los contrates con cualquier aseguradora con coberturas equivalentes, sin empeorar tus condiciones por ello.
- Todo lo demás (nómina, tarjetas, planes de pensiones, alarmas, fondos) son bonificaciones voluntarias: rebajan el tipo si las tienes y lo suben si las dejas. La FEIN debe mostrar la TAE con y sin ellas.
- Regla rápida: en 200.000 € a 30 años, 0,10 puntos de bonificación valen unos 130 € al año. Si el producto cuesta más que eso, la bonificación es un mal negocio.
- Los seguros del banco suelen costar un 30–50 % más que los equivalentes en el mercado, y los de prima única financiada son los más caros de todos.
Lo que dice la ley
La Ley 5/2019 (artículo 17) distingue dos cosas. Las ventas vinculadas (obligarte a contratar un producto para darte la hipoteca) están prohibidas, con dos excepciones: el banco puede exigir un seguro de daños sobre el inmueble y un seguro de vida o de protección de pagos, pero tiene que aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes y no puede empeorar la hipoteca por ello. Las ventas combinadas (ofrecerte mejor tipo si contratas productos) están permitidas, siempre que te ofrezcan también la hipoteca sin ellos y te informen de la TAE en ambos casos.
En la práctica: el banco puede pedirte un seguro de hogar y, a veces, uno de vida; puede proponerte que los contrates con él a cambio de bonificar el tipo; pero no puede denegarte la hipoteca ni subirte el tipo «de castigo» porque los contrates fuera con las mismas coberturas. Si te dicen lo contrario, pídelo por escrito: no lo harán.
Los seguros
| Seguro | Qué cubre | ¿Obligatorio? | Precio orientativo | Lo que hay que saber |
|---|---|---|---|---|
| Hogar (daños) | Continente (la estructura) por el valor de reconstrucción que marca la tasación; opcionalmente contenido y responsabilidad civil. | Sí, el banco puede exigir al menos el continente, con él como beneficiario hasta el importe de la hipoteca. | 150–350 €/año en el mercado; 250–500 € con el banco. | Lo necesitas igual. Contrátalo fuera si el banco lo cobra caro: entrega la póliza con el banco como beneficiario y asunto resuelto. |
| Vida (amortización de préstamo) | Si falleces o tienes una invalidez, paga el capital pendiente. Protege a tu familia, y de paso al banco. | El banco puede exigirlo si lo justifica, pero debe aceptar uno externo. La mayoría lo usa como bonificación, no como exigencia. | Muy variable según edad y capital: 150–300 €/año con 30 años; 500–900 €/año con 50. Con el banco, un 30–50 % más. | Es un seguro útil, sobre todo si tienes hijos o si tu pareja no podría pagar sola. Pero compra solo la cobertura que necesitas y compara: la diferencia de precio en 30 años es de miles de euros. |
| Protección de pagos (desempleo, incapacidad temporal) | Paga algunas cuotas (normalmente 6–12) si te quedas en paro o de baja. | No. Es una venta combinada. | Según la cuota: 2–4 % de la cuota al mes. | Suele tener muchas exclusiones (autónomos, contratos temporales, carencias). Rara vez compensa. |
| Prima única financiada | Un seguro de vida de 5–30 años pagado de golpe el día de la firma y sumado al capital de la hipoteca. | No. | Miles de euros (p. ej. 6.000–12.000 €). | Evítalo. Pagas intereses durante 30 años por una prima que, si cancelas la hipoteca o cambias de banco, tienes que reclamar en parte. Si ya lo tienes, puedes pedir la devolución de la parte no consumida al cancelar. |
Hipoteca de 200.000 € a 30 años. El banco ofrece 2,60 % con su seguro de vida (480 €/año a tus 35 años, subiendo con la edad) o 2,90 % sin él. La bonificación ahorra unos 32 € al mes, 390 € al año. El seguro cuesta 480 €: pierdes 90 € al año desde el primer día y más cada año que cumplas. Si de todas formas quieres un seguro de vida, uno equivalente fuera puede costar 250 €: contrátalo fuera, renuncia a la bonificación y ganas 140 € al año… o pide al banco que mantenga la bonificación con la póliza externa, que algunos aceptan.
Las otras vinculaciones
| Producto | Bonificación típica | Coste real | Veredicto |
|---|---|---|---|
| Nómina domiciliada (y a veces 2–3 recibos) | 0,10–0,50 puntos | Ninguno: ibas a tenerla en algún banco. Solo pide una cuenta sin comisiones. | Acepta siempre. |
| Tarjeta de crédito con uso mínimo (p. ej. 3.000 €/año) | 0,05–0,15 | Ninguno si pagas a fin de mes sin intereses y no tiene cuota anual. Si la tiene, 30–50 €/año. | Acepta si es gratis y la vas a usar; vigila que no se active el pago aplazado. |
| Plan de pensiones (aportación mínima anual, p. ej. 1.200–2.000 €) | 0,10–0,25 | El dinero sigue siendo tuyo, pero inmovilizado hasta la jubilación y en el plan del banco (comisiones del 1–1,5 % frente a planes indexados al 0,3 %). | Solo si ibas a aportar de todas formas y el plan es decente; si no, el sobrecoste de comisiones supera la bonificación. |
| Fondos de inversión (saldo mínimo) | 0,10–0,20 | Comisiones de los fondos del banco, normalmente altas. | Igual que el plan: depende del producto. Pregunta si vale cualquier fondo de la gestora. |
| Alarma, luz y gas, seguro de coche | 0,05–0,15 cada uno | Precio del servicio, a menudo por encima del mercado. | Casi nunca compensa salvo que ya quisieras el producto y el precio sea competitivo. |
Cómo decidir en dos minutos. Para cada producto: (1) ¿cuánto me cuesta al año más de lo que pagaría fuera por algo equivalente, o más de cero si no lo quiero? (2) ¿cuánto me ahorra la bonificación? En 200.000 € a 30 años, cada 0,10 puntos son 130 €/año; en 150.000 €, 100 €; en 300.000 €, 195 €. Si (1) es mayor que (2), di que no. Lo vimos con más detalle en la lección 14.
Lo que pasa si dejas de cumplir
Las bonificaciones se revisan, normalmente cada año en la fecha de aniversario. Si en la revisión no cumples una vinculación (cancelaste el seguro, bajó la nómina, no usaste la tarjeta), pierdes su bonificación hasta la siguiente revisión y la cuota sube. No es una penalización: es volver al tipo sin bonificar que figura en la FEIN. Por eso conviene conocer ese tipo «de castigo» antes de firmar y no aceptar vinculaciones que no vas a mantener 30 años.
Tres trampas frecuentes. Un seguro de hogar valorado muy por encima de la reconstrucción real (prima inflada); un seguro de vida con capital decreciente al precio de uno de capital constante; y la cláusula que exige que el seguro se mantenga «con la entidad» cuando la ley solo permite exigir que exista. En los tres casos, pide que se corrija antes de la FEIN.
Cómo contratar los seguros fuera
- Pide al banco las condiciones mínimas que exige por escrito: capital asegurado (valor de reconstrucción de la tasación para el hogar; capital pendiente para el de vida), coberturas y beneficiario.
- Pide presupuesto a dos o tres aseguradoras o a un comparador con esas condiciones exactas.
- Contrata la póliza designando al banco como beneficiario (hogar: por el importe de la hipoteca; vida: por el capital pendiente) y entrégale el certificado antes de la firma.
- Si el banco bonificaba esos seguros, pregunta si mantiene la bonificación con póliza externa (algunos lo hacen con el de hogar). Si no, calcula qué te compensa.
- Cada año, revisa la prima. Los seguros externos también suben, y cambiar de compañía es libre.
Lista de comprobación
- Sé qué seguros exige el banco y qué coberturas mínimas pide, por escrito
- He pedido presupuesto externo para el seguro de hogar y, si lo quiero, el de vida
- He calculado el coste real de cada vinculación frente a lo que ahorra su bonificación
- Conozco el tipo sin bonificaciones (TAE sin bonificar en la FEIN)
- No acepto seguros de prima única financiada
- Las vinculaciones que acepto las puedo mantener sin esfuerzo durante toda la hipoteca
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar el seguro de hogar con el banco de la hipoteca?
No. El banco puede exigir que exista un seguro de daños sobre la vivienda con él como beneficiario, pero la Ley 5/2019 le obliga a aceptar una póliza de cualquier aseguradora con coberturas equivalentes, sin empeorar las condiciones de la hipoteca por ello.
¿Es obligatorio el seguro de vida para la hipoteca?
El banco puede exigirlo en algunos casos, pero debe aceptar uno externo equivalente. Lo más habitual es que lo ofrezca como bonificación: si lo contratas con él, baja el tipo. Calcula si la bonificación compensa el precio, que suele ser un 30–50 % superior al del mercado.
¿Qué pasa si cancelo un seguro vinculado a la hipoteca?
Pierdes la bonificación asociada en la siguiente revisión (normalmente anual) y el tipo sube al que figura en la FEIN sin esa bonificación. No hay penalización adicional, pero conviene conocer ese tipo antes de firmar.
¿Qué es un seguro de prima única financiada?
Un seguro de vida de varios años que se paga de golpe en la firma y se incluye en el capital de la hipoteca, de modo que pagas intereses por él durante todo el plazo. Es la opción más cara. Si cancelas la hipoteca antes, tienes derecho a la devolución de la parte de prima no consumida.
¿Cuánto rebaja el tipo cada vinculación?
Depende del banco: la nómina suele bonificar entre 0,10 y 0,50 puntos; cada seguro, entre 0,10 y 0,40; la tarjeta, el plan de pensiones o la alarma, entre 0,05 y 0,25. En una hipoteca de 200.000 € a 30 años, cada 0,10 puntos equivalen a unos 130 € al año.
¿El banco puede denegarme la hipoteca si no contrato sus seguros?
No. Las ventas vinculadas están prohibidas, salvo la exigencia de que exista un seguro de daños (y en su caso de vida) que puedes contratar con quien quieras. La aprobación depende del estudio de riesgo, no de los productos que contrates.
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