Curso de hipotecas · Bloque 1 · Antes de buscar casa
Lección 4 de 21
El idioma de los bancos, traducido
«Fija al 2,45 % TIN, 3,02 % TAE, bonificada, sin comisión de apertura, hasta el 80 % y 30 años». Si esa frase te suena a otro idioma, esta lección es para ti. Antes de comparar o negociar hay que entender qué significa cada cosa y cuál importa de verdad. Al terminar sabrás leer cualquier anuncio o propuesta y detectar dónde está la trampa.
- Qué es el TIN y qué es la TAE, y por qué la TAE manda
- Qué significan diferencial, índice, bonificaciones, vinculaciones y «tipo sin bonificar»
- Las comisiones de una hipoteca y cuáles pagarás de verdad
- Un ejemplo real descifrado línea a línea y un glosario para consultar
- El TIN es el precio del dinero; la TAE es el coste real anual contando comisiones y productos obligatorios. Compara siempre por TAE, y pide la TAE sin bonificaciones.
- Una hipoteca «bonificada» tiene dos tipos: el que pagas si cumples las vinculaciones y el que pagas si no. Los dos tienen que estar en la oferta.
- Las comisiones que importan no son las de apertura (casi desaparecidas) sino las de amortización anticipada y subrogación, que pagarás si cambias algo en 30 años.
- «Hasta el 80 %» y «hasta 30 años» son máximos, no promesas. Lo que te den depende de tu perfil (lecciones 1 y 2).
TIN y TAE: la diferencia que lo cambia todo
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco aplica al capital para calcular los intereses de cada cuota. Es lo que aparece en grande en la publicidad. Pero no incluye nada más: ni comisiones, ni seguros, ni gastos.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un cálculo normalizado por el Banco de España que expresa el coste anual total del préstamo: TIN más comisiones más el coste de los productos que el banco exige para ese tipo. Por eso dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas, y por eso la TAE es la cifra con la que hay que comparar.
Una hipoteca de 200.000 € a 30 años al 2,45 % TIN tiene una cuota de 786 €. Si para ese tipo el banco exige un seguro de hogar de 300 €/año y uno de vida de 450 €/año, el coste anual real sube unos 750 €, lo que equivale a pagar un tipo del 3,02 %. Esa es su TAE. Sin esos seguros, un banco que ofrezca el 2,80 % TIN y 2,85 % TAE es más barato aunque su número grande sea mayor.
Dos matices: en las hipotecas variables la TAE es «TAE Variable», calculada con el euríbor del momento, y cambiará con él; y en las bonificadas la ley obliga a mostrar la TAE con y sin bonificaciones, porque la segunda es la que pagarás si dejas de cumplir alguna condición.
Anatomía de una oferta
Esta es una propuesta típica, descifrada línea a línea:
| Lo que pone | Lo que significa | En qué fijarte |
|---|---|---|
| Hipoteca fija bonificada | Tipo fijo toda la vida del préstamo, con descuentos por contratar productos. | Pide el tipo sin bonificar: es tu «peor caso». |
| 2,45 % TIN / 3,02 % TAE | Interés nominal y coste real anual con los productos exigidos. | La TAE manda. Si la diferencia con el TIN supera medio punto, las vinculaciones son caras. |
| Bonificaciones: nómina (0,30), seguro hogar (0,20), seguro vida (0,30), tarjeta (0,10) | El 2,45 % ya tiene descontados 0,90 puntos. Sin nada, el tipo es del 3,35 %. | Cada producto tiene un precio: calcula si compensa (lección 12). |
| Hasta el 80 % del menor valor entre compraventa y tasación | El importe máximo que financia. | «Hasta». Tu perfil decide el porcentaje real; con avales puede ser más. |
| Plazo hasta 30 años | Duración máxima. | El plazo lo eliges tú dentro del máximo; más plazo, menos cuota y más intereses (lección 13). |
| Cuota: 786,23 € | Pago mensual con ese TIN, importe y plazo. | Compárala con el 35 % de tus ingresos netos. |
| Comisión de apertura: 0 % | No cobra por formalizar. | Lo normal hoy. Si la hay (0,5–1 %), negóciala. |
| Amortización anticipada: 2 % (10 primeros años), 1,5 % después | Lo que cobra si devuelves capital antes de tiempo (máximos legales en fija). | Pide el 0 % o lo mínimo. Si piensas amortizar, es la comisión más importante. |
| Subrogación / novación: 0,05 % o según ley | Lo que cobra si te llevas la hipoteca o cambias condiciones. | Los topes legales son bajos (lección 19); que no haya nada por encima. |
| Gastos: tasación a cargo del cliente | El único gasto que la ley deja al cliente. | Notaría, registro, gestoría y AJD los paga el banco (lección 8). |
| Interés de demora: TIN + 3 puntos | Lo que cobra sobre cuotas impagadas (máximo legal). | No puede ser más. |
| Vencimiento anticipado: 12 cuotas o 3 % del capital (primera mitad); 15 cuotas o 7 % (segunda mitad) | Cuándo puede reclamar todo el préstamo por impago (mínimos legales). | Es lo que marca la ley; no puede ser más duro. |
Las hipotecas variables y mixtas: dos conceptos más
- Índice de referencia. Casi siempre el euríbor a 12 meses. Es la parte del tipo que cambia.
- Diferencial. Lo que el banco suma al índice, fijo toda la vida: «euríbor + 0,60 %». Es la cifra que negocias en una variable.
- Revisión. Cada 6 o 12 meses se actualiza el tipo con el euríbor del mes de referencia y se recalcula la cuota.
- Tipo inicial. Muchas variables aplican un fijo los 12 primeros meses; no sirve para comparar.
- Tramo fijo (mixtas): los años iniciales a tipo fijo antes de pasar a variable. Pregunta qué diferencial se aplicará después: es donde se esconde el coste.
Lo que no aparece en el anuncio
- «Desde». El tipo más bajo es para el mejor perfil con todas las bonificaciones. Pide tu oferta personalizada antes de ilusionarte.
- Cuentas y tarjetas con comisiones. Una bonificación por tarjeta que cuesta 40 € al año o una cuenta con mantenimiento no suelen estar en la TAE si son «opcionales».
- Seguros de prima única financiada. Se suman al capital y pagan intereses 30 años (lección 12).
- Vinculaciones «temporales». Si la bonificación exige mantener un fondo o un plan toda la vida del préstamo, el coste es de 30 años, no de uno.
- Comisión por cambio de condiciones o por emisión de certificados: pequeñas, pero existen. Pregunta por «otras comisiones».
Glosario rápido
| Término | Significado |
|---|---|
| Capital o principal | El dinero que te prestan. Sobre él se calculan los intereses. |
| Capital pendiente | Lo que te queda por devolver en un momento dado. |
| LTV (loan to value) | Porcentaje del valor de la vivienda que financia la hipoteca. 80 % es el estándar. |
| Ratio de endeudamiento | Cuotas de todas tus deudas dividido entre ingresos netos. Máximo habitual, 35 %. |
| Carencia | Periodo en el que solo pagas intereses (carencia de capital) o nada (total). Encarece el préstamo. |
| Cuadro de amortización | Tabla con el reparto de cada cuota entre intereses y capital (lección 13). |
| Sistema francés | Cuota constante con intereses decrecientes y capital creciente. El que usan casi todas las hipotecas. |
| Responsabilidad hipotecaria | Cifra que figura en la escritura y el Registro como máximo garantizado: capital más intereses, demora y costas. Siempre mayor que el préstamo (suele ser el 130–150 %) y es la base del AJD que paga el banco. |
| FEIN | Oferta vinculante con formato europeo que recoge todas las condiciones (lección 15). |
| FiAE | Ficha de advertencias sobre las cláusulas sensibles del contrato. |
| Novación / subrogación | Cambiar condiciones con tu banco / cambiar de banco o de deudor (lección 19). |
| Pérdida financiera | Lo que el banco pierde si amortizas una fija cuando los tipos han bajado. Es el tope real de la comisión de amortización. |
| Scoring | Puntuación automática de riesgo que el banco calcula con tus datos. |
| CIRBE | Registro del Banco de España con tus deudas de más de 1.000 €. El banco lo consulta siempre. |
Un truco que usamos a diario. Cuando recibas una oferta, reescríbela tú en cinco líneas: importe, plazo, tipo sin bonificar, TAE sin bonificar, lista de vinculaciones con su precio anual, comisiones de amortización y subrogación. Si no puedes rellenar una línea, falta información: pídela. Con eso ya puedes pasar a la lección 14 y comparar.
Lista de comprobación
- Sé distinguir TIN y TAE y pido siempre la TAE sin bonificaciones
- Tengo identificado el tipo «de castigo» si dejo de cumplir alguna vinculación
- He apuntado todas las vinculaciones con su precio anual
- He revisado las comisiones de amortización anticipada y subrogación, no solo la de apertura
- En una variable o mixta, sé cuál es el diferencial y cuándo se revisa
- He reescrito la oferta en cinco líneas y no me falta ningún dato
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica al capital para calcular los intereses. La TAE añade al TIN las comisiones y el coste de los productos obligatorios para obtener ese tipo, y expresa el coste real anual del préstamo. Para comparar hipotecas hay que usar la TAE.
¿Qué es una hipoteca bonificada?
Una hipoteca cuyo tipo de interés baja si contratas determinados productos con el banco (nómina, seguros, tarjetas, planes). La oferta debe indicar el tipo y la TAE con y sin bonificaciones, porque si dejas de cumplir alguna condición pagas el tipo sin bonificar.
¿Qué comisiones tiene una hipoteca?
Las habituales son la de apertura (cada vez menos frecuente), la de amortización anticipada (limitada por ley: hasta el 2 % en fijas y el 0,25 % en variables), la de subrogación o novación (máximo 0,05 % si pasas a fijo) y, a veces, pequeñas comisiones por certificados o cambios de condiciones. Los gastos de notaría, registro, gestoría y AJD los paga el banco.
¿Qué significa «euríbor + 0,60 %»?
Que el tipo de interés de la hipoteca es el euríbor a 12 meses (el índice, que cambia) más un diferencial fijo del 0,60 % que el banco suma. Si el euríbor está al 3 %, pagas el 3,60 %; si baja al 2 %, el 2,60 %.
¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?
La cantidad máxima que la hipoteca garantiza en el Registro: el capital más una previsión de intereses ordinarios, de demora y costas. Suele ser entre el 130 % y el 150 % del préstamo y sirve de base para calcular el AJD, que paga el banco. No es lo que debes.
¿Qué es el interés de demora de una hipoteca?
El interés que el banco cobra sobre las cuotas impagadas. Desde la Ley 5/2019 no puede superar el interés ordinario del préstamo más tres puntos.
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